전입신고와 확정일자는 모두 임차인의 보증금 보호와 관련되지만 역할은 다릅니다. 주택을 인도받아 실제로 거주하고 전입신고를 해야 대항력을 갖출 수 있고, 확정일자는 일정한 요건 아래 경매·공매에서 보증금을 우선 변제받는 데 필요합니다.
전입신고는 대항력을 위한 요건
임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항요건을 갖춥니다. 대항력은 두 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 발생하므로, 전입신고만 해두고 아직 집을 인도받지 않았다면 충분하지 않을 수 있습니다. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌더라도 임대차 관계를 새로운 소유자에게 주장할 수 있습니다. 실제 거주와 주민등록을 계속 유지하는 것도 중요합니다.
확정일자는 우선변제권과 관련
확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 공적으로 확인하는 절차입니다. 계약서에 확정일자를 받았더라도 주택 인도와 주민등록 요건이 빠지면 우선변제권을 갖추지 못할 수 있습니다. 반대로 대항요건을 갖춘 뒤 확정일자까지 받아야 경매·공매에서 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 근거가 생깁니다. 다만 선순위 권리나 배당 재원 등에 따라 실제 회수액은 달라질 수 있습니다. 계약서의 주소와 실제 주택 주소가 일치하는지도 확인하세요.
자주 묻는 질문
입주 전에 확정일자를 받아도 되나요?
계약서를 작성한 뒤 미리 받을 수 있습니다. 다만 우선변제권을 갖추려면 주택 인도와 주민등록 요건도 필요하므로, 입주 후 전입신고까지 마쳤는지 확인해야 합니다.
보증금을 못 받은 채 이사하면 어떻게 하나요?
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기가 완료되기 전에 이사하거나 전출하면 권리 유지에 문제가 생길 수 있으니 등기 완료 여부를 먼저 확인하세요.